רוכשים דירה מקבלן? איזו בטוחה תגן עליכם יותר? ערבות חוק מכר או הערת אזהרה?

חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) תשל"ה-1974 , מאגד תחתיו כמה מנגנונים אשר מטרתם להגן על כספם של אנשים הרוכשים דירות מקבלנים. רוצים לדעת מהם המנגנונים הנפוצים ביותר, מה ההבדלים ביניהם ואיזה בטוחה תגן עליכם יותר?

שני המנגנונים הנפוצים ביותר להבטחת השקעות של רוכשי דירות הינם:

1. ערבות חוק מכר הנמסרת לרוכש בעבור ביצוע כל תשלום ע"ח התמורה, וזאת במקרה בו הפרויקט מלווה באמצעות ליווי בנקאי/ פיננסי (להלן:" הערבות הבנקאית").
2. רישום הערת אזהרה לטובת הרוכש, מנגנון זה קיים בפרויקטים אשר אינם מלווים בליווי בנקאי .
מניסיוני, המנגנון המועדף על רוכשי דירות מקבלן הינו דווקא הערבות הבנקאית.

ונשאלת השאלה – מדוע רוכשים רבים מעדיפים לרוכש דירה בפרויקט המלווה בליווי בנקאי והאם הערבות הבנקאית הינה בטוחה עדיפה על פני הערת אזהרה?
לפניכם כמה נקודות למחשבה.

ערבות חוק מכר – מהי?
ערבות חוק מכר נועדה להבטיח את העברת הזכויות בדירה על של הרוכש ובעצם להעניק לרוכשים את הביטחון שבמקרה והקבלן לא יוכל לעמוד בהתחייבויותיו כאמור, הרוכשים יקבלו את כספם בחזרה, אולם התנאים למימוש הערבות מאוד ספציפיים ואינם פשוטים כלל :

• המימוש תקף רק למקרים קונקרטיים – כפי שהוסבר : מקרים בהם הקבלן לא יכול לעמוד בהתחייבויותיו להעברת הזכויות בדירה ע"ש הרוכשים: בשל עיקולים על הדירה או על המקרקעין, הליכי חדלות פירעון או נסיבות אחרות המונעות את סיום בניית הפרויקט ומסירת הדירות ורישומן ע"ש הרוכשים. חשוב לשים לב, לכך שבמקרים אחרים כמו למשל; איחורים במסירה, ליקויי בנייה או כל מקרה בו הדירה שנמסרה שונה מהדירה שסוכם עליה, למשל בשל אי התאמה בין האמור במפרט ובתוכניות המכר לבין המצב הבנוי בפועל , לא יתאפשר מימושה של הערבות!
• הליך מימוש הערבות וקבלת הכסף אורך זמן רב – יש לציין שהדרך עד לקבלת הכסף יכולה להיות ארוכה ומתישה ולרוב אף מחייבת נקיטת הליכים משפטיים .
• במרבית המקרים, מימוש הערבות לא יתאפשר – שכן לרוב לבנק עומדת הזכות להמשיך את הבנייה בעצמו ו/או מי מטעמו ובכך לשים את השליטה בפרויקט בידיו , כך שהרוכשים אינם מעורבים בהשלמת תהליכי הבנייה ואינם יכולים לבחור ו/או להשפיע על מהלכם.

הערת אזהרה- מהי?
הערת האזהרה נקייה מכל שעבוד ו/או זכות צד ג' כלשהי מהווה זכות מעין קניינית ומבטיחה את מקומו של הרוכש על פני נושים אחרים. ע"פ הוראות חוק המכר , הקבלן יוכל לגבות תשלום רק בהתאם לקצב התקדמות הבנייה ובכפוף ללוח התשלומים הקבוע בחוק. בדרך זו השקעתם של הרוכשים נחשבת למוגנת ובניגוד לאפשרות הקודמת של ערבות מכר, המנגנון הזה אינו כולל תנאים או מגבלות, המונעים מהרוכשים לממש את זכויותיהם במקרה בו הקבלן לא עמד בהתחייבויותיו כלפיהם.

ההבדלים בין שני המנגנונים
רוכשים רבים נוטים להאמין כי ערבות מכר מבטיחה להם שבכל מצב של סכסוך עם הקבלן הם יוכלו לקבל את כספם חזרה. אולם בפועל, אין כך הדבר ולרוב הבנקים המנפיקים את הערבות כוללים במסגרתה תנאים, המסייגים את האפשרות של הרוכש לדרוש את חילוט הערבות, גם במקרים בהם הקבלן נקלע לקשיים. בכך בעצם נמנעת מהרוכשים האפשרות לממש את זכויותיהם ולקבל את כספם. גם הערת אזהרה אינה מאפשרת לרוכש לקבל את כספו בחזרה, אולם היא אינה מונעת ו/או מגבילה את המשך בנייתו של הפרויקט על ידו ומאפשרת לרוכש לממש את זכויותיו בדרכים רבות ומגוונות, כאשר השליטה בידיים שלו ולא בידיו של הבנק.
יש לציין, כי בשני המקרים החוק מונע מההשקעה לרדת לטמיון אך לא מבטיח שכל הנזקים יכוסו. יחד עם זאת, ערבות בנקאית אינה תמיד המנגנון האטרקטיבי ביותר, ולכן יש לבחון כל מקרה לגופו ולהגיע להחלטה מושכלת המבוססת על נתונים אמינים וייעוץ מקצועי.

מקרה המבוסס על סיפור אמיתי – לפני כשנה וחצי פנה אליי זוג לקוחות אשר התעניין ברכישת דירה מקבלן בפרויקט בחולון . הזוג מאוד אהב את האזור, את הבניין ואת תכנון הדירה, אך הפרויקט לא היה מלווה בליווי בנקאי ולטובת רוכשיו נרשמה ה"א בטאבו. הזוג מאוד חשש מהרכישה בשל העובדה שהאזהרה היתה הבטוחה היחידה שלהם. לאחר התייעצות איתי- אשר כללה ביצוע בדיקות מקדימות אודות היזם, לרבות פרויקטים שביצע ואיתנותו הפיננסית ולאחר שקלול של פרמטרים נוספים, הגענו למסקנה כי הרכישה בטוחה ואטרקטיבית עבורם. לפני כשבוע הזוג עדכן אותי שהיזם סיים את הבנייה מוקדם מהצפוי והם צפויים להתאכלס בדירה.

הכותבת: 
עו״ד דנית ציון משרד עורכי דין ציון דואן
נדל״ן, מיסוי והתחדשות עירונית
סחרוב 18 ראשון לציון 03-9515020

• האמור להלן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ משפטי, ובכל מקרה מומלץ להיוועץ בעורך דין. כל המסתמך על האמור לעיל מבלי להיוועץ בעו"ד, יישא באחריות הבלעדית והעצמאית בגין ההסתמכות כאמור והוא מוותר בזאת על כל טענה ו/או תביעה כנגד עוה"ד דנית דואן ציון.

תגובות

תגובות